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OE2020 traz estagnação do investimento imobiliário?

  • Dinheiro Vivo
  • Online
  • 1/7/2020
  • 3 min

OE2020 traz estagnação do investimento imobiliário? Joana Maldonado Reis | advogada principal da Abreu Advogados (Área de Prática de Direito Fiscal) No passado dia 16 de dezembro foi divulgada a Proposta do Orçamento do Estado para 2020, onde, entre outras medidas, foram propostas alterações com impacto relevante no mercado imobiliário, entre as quais destacamos as que poderão ter um impacto mais significativo para os investidores, pequenos proprietários e empresários do sector. Desde logo, a proposta do agravamento da taxa do IMT de 6% para 7,5% sobre o valor de aquisição dos imóveis acima de 1 000 000 de euros. Mais importante que o custo fiscal acrescido que possa representar, transmite uma mensagem política negativa aos investidores, de penalização do investimento em património imobiliário num segmento de mercado que tem vindo a crescer e onde a oferta, ao contrário do que presume, não abunda. Sinal negativo para o investimento transmitem também as propostas de revogação da isenção de Imposto de Municipal sobre Imóveis aplicável a prédios de interesse público e municipal e de limitação da definição legal (fiscalmente relevante) de ações de reabilitação. É importante lembrar que o parque imobiliário dos grandes centros urbanos, nomeadamente em Lisboa e no Porto, tem sido recuperado e revitalizado através de fundos estrangeiros, tendo este tipo de investimento desempenhado um papel fundamental na face da reabilitação urbana que hoje é visível. E é importante também não desvalorizar que subjacente a qualquer tipo de investimento está um plano de negócios que assenta em determinados pressupostos económicos, legislativos e fiscais, tendo como expectativa um retorno, para cujo cálculo e análise de risco é fundamental a maior ou menor probabilidade de estabilidade desses pressupostos. Muito desse investimento está ainda relacionado com o programa de atribuição dos denominados vistos g old. Um número significativo dos imóveis requalificados têm ou terão como destino a respetiva venda no âmbito do referido programa. Ora, está também proposta uma autorização legislativa para revisão do regime dos vistos gold que embora expressa pela positiva, ou seja, no sentido de favorecer o investimento em regiões de baixa densidade e o investimento na requalificação urbana, pode muito bem vir a ser utilizada para restringir a atribuição daqueles vistos em Lisboa e no Porto. A confirmar-se o pior, serão prejudicados – já estão a sê-lo só pelo facto de existir tal proposta – não só os promotores de projetos imobiliários em curso, mas também os proprietários titulares de vistos que queiram vender quando atingirem o prazo obrigatório de detenção dos imóveis, um dos principais indutores da procura terá sido eliminado. Finalmente, no alojamento local, prevê-se um novo agravamento da tributação para as casas que estejam a ser exploradas nas chamadas zonas de contenção. Recorde-se que o regime de tributação do alojamento local começou por ser introduzido para fazer face a uma nova realidade económica emergente em Portugal e incentivar a regularização daquilo que era até então uma economia paralela. O regime sofreu contudo um agravamento de tributação em 2017, propondo-se agora um novo agravamento para 2020. Tendo aparentemente um racional de incentivar o arrendamento a longo prazo, com este novo agravamento, negligencia-se que os alojamentos localizados em áreas de contenção são imóveis a necessitar de obras profundas, alguns dos quais devolutos, e que foi a afetação desses imóveis que permitiu a sua reabilitação e habitabilidade. Tendo em consideração que se tem assistido a um desincentivo à poupança – foram eliminados durante o período da troika praticamente todos incentivos fiscais que existiam para os pequenos aforradores – estes foram canalizando as suas poupanças para o mercado imobiliário, para verem agora, novamente, desmantelados os incentivos fiscais com que, designadamente no caso alojamento local, contavam para rentabilizar esse investimento. Em suma, a pretexto de atenuar a densificação urbanística nas grandes cidades, promovendo o investimento na periferia e no interior, e incentivar o arrendamento de longa duração para habitação, as propostas do Orçamento do Estado para 2020 apenas parecem contribuir para a estagnação do investimento no setor.

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OE2020 traz estagnação do investimento imobiliário?

OE2020 traz estagnação do investimento imobiliário? Joana Maldonado Reis | advogada principal da Abreu Advogados (Área de Prática de Direito Fiscal) No passado dia 16 de dezembro foi divulgada a Proposta do Orçamento do Estado para 2020, onde, entre outras medidas, foram propostas alterações com impacto relevante no mercado imobiliário, entre as quais destacamos as que poderão ter um impacto mais significativo para os investidores, pequenos proprietários e empresários do sector. Desde logo, a proposta do agravamento da taxa do IMT de 6% para 7,5% sobre o valor de aquisição dos imóveis acima de 1 000 000 de euros. Mais importante que o custo fiscal acrescido que possa representar, transmite uma mensagem política negativa aos investidores, de penalização do investimento em património imobiliário num segmento de mercado que tem vindo a crescer e onde a oferta, ao contrário do que presume, não abunda. Sinal negativo para o investimento transmitem também as propostas de revogação da isenção de Imposto de Municipal sobre Imóveis aplicável a prédios de interesse público e municipal e de limitação da definição legal (fiscalmente relevante) de ações de reabilitação. É importante lembrar que o parque imobiliário dos grandes centros urbanos, nomeadamente em Lisboa e no Porto, tem sido recuperado e revitalizado através de fundos estrangeiros, tendo este tipo de investimento desempenhado um papel fundamental na face da reabilitação urbana que hoje é visível. E é importante também não desvalorizar que subjacente a qualquer tipo de investimento está um plano de negócios que assenta em determinados pressupostos económicos, legislativos e fiscais, tendo como expectativa um retorno, para cujo cálculo e análise de risco é fundamental a maior ou menor probabilidade de estabilidade desses pressupostos. Muito desse investimento está ainda relacionado com o programa de atribuição dos denominados vistos g old. Um número significativo dos imóveis requalificados têm ou terão como destino a respetiva venda no âmbito do referido programa. Ora, está também proposta uma autorização legislativa para revisão do regime dos vistos gold que embora expressa pela positiva, ou seja, no sentido de favorecer o investimento em regiões de baixa densidade e o investimento na requalificação urbana, pode muito bem vir a ser utilizada para restringir a atribuição daqueles vistos em Lisboa e no Porto. A confirmar-se o pior, serão prejudicados – já estão a sê-lo só pelo facto de existir tal proposta – não só os promotores de projetos imobiliários em curso, mas também os proprietários titulares de vistos que queiram vender quando atingirem o prazo obrigatório de detenção dos imóveis, um dos principais indutores da procura terá sido eliminado. Finalmente, no alojamento local, prevê-se um novo agravamento da tributação para as casas que estejam a ser exploradas nas chamadas zonas de contenção. Recorde-se que o regime de tributação do alojamento local começou por ser introduzido para fazer face a uma nova realidade económica emergente em Portugal e incentivar a regularização daquilo que era até então uma economia paralela. O regime sofreu contudo um agravamento de tributação em 2017, propondo-se agora um novo agravamento para 2020. Tendo aparentemente um racional de incentivar o arrendamento a longo prazo, com este novo agravamento, negligencia-se que os alojamentos localizados em áreas de contenção são imóveis a necessitar de obras profundas, alguns dos quais devolutos, e que foi a afetação desses imóveis que permitiu a sua reabilitação e habitabilidade. Tendo em consideração que se tem assistido a um desincentivo à poupança – foram eliminados durante o período da troika praticamente todos incentivos fiscais que existiam para os pequenos aforradores – estes foram canalizando as suas poupanças para o mercado imobiliário, para verem agora, novamente, desmantelados os incentivos fiscais com que, designadamente no caso alojamento local, contavam para rentabilizar esse investimento. Em suma, a pretexto de atenuar a densificação urbanística nas grandes cidades, promovendo o investimento na periferia e no interior, e incentivar o arrendamento de longa duração para habitação, as propostas do Orçamento do Estado para 2020 apenas parecem contribuir para a estagnação do investimento no setor.