Aquisição de Imóveis com Criptomoeda – o Regresso ao passado Patrícia Viana | Abreu Advogados Jéssica dos Nunes | Abreu Advogados Criptomoeda, é a designação dada a qualquer moeda digital criada para uso em transações em linha, sem ligação a um banco ou instituição financeira. Quando falamos em Criptomoeda somos imediatamente remetidos para uma dimensão de futuro, tecnológica e de desenvolvimento do mercado de capitais. Nomeadamente, o crescimento impulsionado pelo desenvolvimento das tecnologias leva a que a Criptomoeda esteja cada vez mais presente no nosso vocábulo e seja alvo de interesse por parte de muitos investidores. Em 2008, a Bitcoin, primeira Criptomoeda a ser transacionada nos moldes que hoje conhecemos, causou o seu primeiro impacto através da publicação de um white paper relativo a um sistema de pagamentos totalmente independente do sistema financeiro tradicional, sem necessidade de verificação e processamento por parte da entidade central e idealizado com o intuito de diminuir os custos de transação inerentes às operações que se encontram dependentes de um intermediário e por meio de transações com custo diminuto e de execução imediata salvaguardando também o anonimato das partes envolvidas. Não obstante o caminho já feito no sentido do desenvolvimento regulatório e o registo público das transações através da tecnologia Blockchain (sistema de registo que contém todas as transações processadas no sistema), a Criptomoeda e toda a tecnologia que a mesma envolve suscitam à partida diversas questões, desde logo a preocupação atinente ao branqueamento de capitais e financiamento ao terrorismo. Neste contexto, Portugal tem procurado acompanhar as iniciativas regulatórias europeias, para que a resposta da União seja unívoca no que diz respeito à forma como estes ativos virtuais são emitidos, trocados, partilhados e utilizados, todavia, é ainda parca a regulação e legislação existente ao nível europeu e nacional. O Banco de Portugal, por sua vez, tem vindo a reiterar que os ativos virtuais não são um meio idóneo para cumprimento de obrigações pecuniárias, dado que não têm curso legal nem se exige que sejam aceites pelo valor nominal. Ora, se assim o é, a questão que se coloca será a de perceber como poderá ser adquirido um imóvel com Criptomoedas se as mesmas até ao momento não são reconhecidas como dinheiro em Portugal. A resposta será em princípio mais simples do que aquela que se poderia imaginar à partida, pelo que voltamos aos primórdios da História “Troca por troca”. Consta historicamente que o escambo foi introduzido pelas tribos da Mesopotâmia por volta de 6.000 a.C e adotado pelos fenícios, já na Roma Antiga, o sal era tão popular e valioso que foi utilizado como forma de pagamento aos soldados (daí a origem da expressão salário). Na Idade Média, os europeus navegantes do Mundo trocavam artesanato e peles de animais por sedas e perfumes. Inobstante a prevalência do escambo por diversos séculos, o mesmo debatia-se com várias dificuldades, que ao longo do tempo acabaram por levar à sua substituição pelo dinheiro. As dificuldades outrora sentidas e que levaram à substituição da troca ou escambo pelo dinheiro, não serão, certamente, as mesmas que levam agora à possível substituição do dinheiro pela utilização das Criptomoedas. No entanto o sentido de troca a ser aplicado poderá ser semelhante. Se há 10 anos atrás nos falassem na possibilidade de aquisição de imóveis com Criptomoedas, acharíamos certamente que seria coisa do futuro, mas e se for efetivamente algo do passado? Até à data foram já feitas diversas transações com a utilização de Criptomoedas no setor imobiliário, nomeadamente na nossa vizinha Espanha. Em Portugal, embora as notícias que circularam, relativamente à transação de vivendas de luxo na Madeira, consta que as mesmas foram adquiridas mediante a existência de um intermediário, que recebeu do comprador as Criptomoedas e transferiu para o vendedor o valor correspondente em euros, ficando contratualizada a transferência bancária dos valores, e não a troca do imóvel pelas Criptomoedas. Se assim é, não estaremos em princípio perante uma “pura” aquisição de imóvel com Criptomoedas, na medida em que houve mediação de um serviço de pagamentos que permite a liquidação de valores através de modelos crypto cash, que no fundo tratou de fazer a “conversão” para dinheiro, tendo entregue em euros o valor das habitações adquiridas ao vendedor. Este tipo de sistema é o mais usual no que diz respeito às transações no mercado imobiliário que foram encetadas até à data. Contudo, aquilo que pretendemos analisar é a viabilidade de executar uma transação imobiliária, sem que para isso seja necessária a existência de um intermediário, não ficando o investidor refém da utilização de dinheiro, mas bastando-se por si, para a transação pretendida a utilização da Criptomoeda. Até à data encontra-se totalmente afastada a possibilidade de celebrar o convencional contrato de compra e venda para adquirir um imóvel através do pagamento do preço com Criptomoedas, uma vez que no contrato de compra e venda a obrigação do pagamento do preço deverá corresponder a uma quantia pecuniária, sendo ainda necessário, para o efeito, a indicação do meio de pagamento e do momento em que o mesmo foi feito. Parece-nos que a afigurar-se uma forma de aquisição de imóveis mediante a Criptomoeda será pela figura do contrato de permuta, no espirito do principio da liberdade contratual das partes e em cumprimento do limite estipulado pelo artigo 280.º do Código Civil, uma vez que não está em causa o pagamento do preço mediante quantia pecuniária, mas sim a troca de uma coisa (imóvel) por outra (Criptomoeda). Tipificado o contrato de permuta outrora no Código de Seabra com a designação de “escambo” e embora atualmente o mesmo não figure no Código Civil, aplicam-se-lhe as normas da compra e venda nos expressos termos do artigo 939.º do mesmo código. Ademais, existem referências normativas pontuais ao contrato de permuta noutros normativos, como é o caso do artigo 1378.º do Código Civil, referente à troca e permuta de terrenos no âmbito do emparcelamento dos prédios rústicos; os artigos 2.º e 4.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, restrito a bens imóveis; o artigo 20.º, n.º 1.1.1, do Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado e o artigo 6.º, n.º 2, alínea a), da Tabela de Honorários e Encargos Notariais. Ainda que de forma genérica, podemos afirmar que a troca ou permuta consiste no contrato que tem por objeto a transferência recíproca da propriedade de coisas ou direitos entre os contraentes, com exclusão de dinheiro. Encontrada a figura jurídica que poderá servir de caminho à aquisição de imóveis mediante Criptomoedas, importará ter em consideração os seus moldes de funcionamento prático em que a mesma se poderá desenrolar. A transmissão do direito de propriedade de um imóvel, terá sempre que ser sempre celebrada por meio de Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado. Nos termos da Lei 83/2017, de 18 de agosto, a qual estabelece as medidas de combate ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo, são havidas como entidades obrigadas ao cumprimento dos deveres preventivos, descritos no mesmo diploma, todas aquelas que tenham competência para praticar atos notariais. Sendo assim, as entidades notariais, relativamente aos negócios que envolvam a permuta de imóveis por Criptomoedas, deverão dar cumprimento à obrigação de informar o DCIAP (Departamento Central de Investigação e Ação Penal) e a Unidade de Informação Financeira da Policia Judiciária porquanto, esta operação é ainda entendida como suspeita, apesar de o detentor das Criptomoedas poder apresentar registos suficientes para provar a sua legitimidade, bem como registos que demonstrem a forma como foram adquiridas, através da tecnologia Blockchain. O receio das entidades públicas relativamente a este tipo de operação, bem como a cautela com que operam poderá levar ao entendimento de que existe uma grande probabilidade de branqueamento de capitais e/ ou financiamento do terrorismo, algo que poderá tornar-se um deal breaker à realização do contrato, uma vez que ficará dependente do cumprimento dessa mesma obrigação e, por último, da análise das autoridades competentes para o efeito. Desta feita, as partes que pretendem levar a cabo este tipo de transação deverão estar munidas da máxima informação possível a transmitir ao Notário, para maior celeridade das Autoridades envolvidas no apuramento da origem e detenção das Criptomoedas permutadas no negócio. Outra possível vicissitude será a da atribuição de valor, ao imóvel e às Criptomoedas que serão permutados, algo que estará na disponibilidade contratual das partes, não obstante, e atendendo à volatilidade do valor das Criptomoedas, por cautela deverá contratualmente ser assegurado o valor de referência e a fixação das oscilações admitidas em face do mesmo. Atendendo ao facto de que o imóvel alvo da permuta apenas poder ser registado aquando da liquidação dos impostos devidos, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, e para efeitos fiscais, deverá ser tido em consideração que a permuta de um imóvel por um bem móvel não se encontra integrada no conceito de permuta para efeitos de IMT, tendo o cálculo que ser efetuado nos termos gerais da compra e venda, assim no caso da permuta de um imóvel por Criptomoedas, o sujeito que recebe o imóvel ficará obrigado ao pagamento de IMT, o qual será em principio calculado sobre o valor que as partes atribuíram a esse imóvel no âmbito do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário, consoante o valor que for mais elevado. Por sua vez, o Imposto de Selo será também ele devido pelo sujeito adquirente do imóvel. Por conseguinte, este tipo de transação não será tão simples quanto aquela que se praticava nos primórdios do escambo. Importará atender ao facto de que existe deficiência legislativa concreta e ainda várias questões relativamente ao meio de troca com Criptomoedas, sendo que para já serão mais as vicissitudes que se apresentam a este tipo de transação do que as facilidades outrora sentidas nos meios de troca rudimentares. Contudo as Criptomoedas e toda a tecnologia associada às mesmas, fazem já parte do presente e Portugal tem-se posicionado na vanguarda tecnológica através de diversas iniciativas das quais destacamos, a Web Summit, atraindo com isso massas tecnológicas e empresas que apostam na prospeção do mercado tecnológico. As perspetivas que temos para o futuro, e a aposta de Portugal no mercado tecnológico, deverão ser refletidas na legislação, cabendo por isso ao legislador assegurar a introdução de alterações legislativas que permitam novas soluções de acordo com as regras ao invés de as colocarem à margem. Quem alcança o futuro ainda no presente ficará sempre um passo à frente dos demais, assim, a solução deverá passar por entender onde se encontra o risco neste tipo de transações e criar soluções jurídicas criativas mas exequíveis para lidar com esse risco.

Acquisition of Real Estate with Cryptocurrency – the Return to the Past Patricia Viana | Abreu Advogados Jessica dos Nunes | Abreu Advogados Cryptocurrency is the designation given to any digital currency created for use in online transactions, without connection to a bank or financial institution. When we talk about Cryptocurrency we are immediately referred to a dimension of the future, technology and capital market development. In particular, the growth driven by the development of technologies means that Cryptocurrency is increasingly present in our vocabulary and is the subject of interest by many investors. In 2008, Bitcoin, the first Cryptocurrency to be transacted in the way we know today, made its first impact through the publication of a white paper on a payment system totally independent from the traditional financial system, without the need for verification and processing by the of the central entity and designed with the aim of reducing transaction costs inherent to operations that are dependent on an intermediary and through transactions with low cost and immediate execution, also safeguarding the anonymity of the parties involved. Despite the path already taken towards regulatory development and the public registration of transactions through Blockchain technology (a registration system that contains all transactions processed in the system), Cryptocurrency and all the technology that it involves raises several questions from the outset. , from the outset the concern regarding money laundering and terrorist financing. In this context, Portugal has sought to follow European regulatory initiatives, so that the Union's response is unambiguous with regard to the way in which these virtual assets are issued, exchanged, shared and used, however, the existing regulation and legislation regarding European and national level. Banco de Portugal, in turn, has been reiterating that virtual assets are not a suitable means of complying with pecuniary obligations, as they are not legal tender and are not required to be accepted at face value. Now, if that is the case, the question that arises will be to understand how a property can be acquired with Cryptocurrencies if they are not recognized as money in Portugal so far.The answer will be, in principle, simpler than what one could imagine at the outset, so we go back to the beginnings of the “Exchange for exchange” history. Historically, barter was introduced by the tribes of Mesopotamia around 6,000 BC and adopted by the Phoenicians, already in Ancient Rome, salt was so popular and valuable that it was used as a form of payment to soldiers (hence the origin of the expression salary) . In the Middle Ages, European navigators of the World traded handicrafts and animal skins for silks and perfumes. Despite the prevalence of barter for several centuries, it struggled with several difficulties, which over time eventually led to its replacement by money. The difficulties once felt and which led to the replacement of exchange or barter with money, will certainly not be the same that now lead to the possible replacement of money by the use of Cryptocurrencies. However, the sense of exchange to be applied may be similar. If 10 years ago we were told about the possibility of acquiring real estate with Cryptocurrencies, we would certainly think that it would be a thing of the future, but what if it is effectively something of the past? To date, several transactions have already been carried out using Cryptocurrencies in the real estate sector, namely in our neighbor Spain. In Portugal, although the news that circulated regarding the transaction of luxury villas in Madeira, it appears that they were acquired through the existence of an intermediary, who received the Cryptocurrencies from the buyer and transferred the corresponding amount in euros to the seller, leaving contractualized the bank transfer of the values, and not the exchange of the property for the Cryptocurrencies.If this is the case, we will not, in principle, be facing a “pure” acquisition of property with Cryptocurrencies, insofar as there was mediation of a payment service that allows the settlement of values through crypto cash models, which in essence tried to make the “ conversion” into cash, having delivered in euros the value of the dwellings purchased from the seller. This type of system is the most usual with regard to transactions in the real estate market that have been initiated to date. However, what we intend to analyze is the feasibility of executing a real estate transaction, without the need for an intermediary, and the investor is not held hostage to the use of money, but, for the intended transaction, the use of of Cryptocurrency. To date, the possibility of entering into the conventional purchase and sale agreement to acquire a property by paying the price with Cryptocurrencies is completely excluded, since in the purchase and sale agreement the obligation to pay the price must correspond to a pecuniary amount, being necessary, for this purpose, the indication of the means of payment and the moment in which it was made. It seems to us that if a form of real estate acquisition through Cryptocurrency appears, it will be through the exchange contract, in the spirit of the principle of contractual freedom of the parties and in compliance with the limit stipulated by article 280.º of the Civil Code, a since it is not a question of paying the price by means of a pecuniary amount, but rather the exchange of one thing (property) for another (Cryptocurrency).The barter contract was formerly defined in the Seabra Code with the designation of “barter” and although it is not currently included in the Civil Code, the rules of purchase and sale apply to it in the express terms of article 939 of the same code. . In addition, there are specific normative references to the exchange agreement in other regulations, as is the case of article 1378 of the Civil Code, referring to the exchange and exchange of land within the scope of the reparcelling of rural properties; Articles 2 and 4 of the Municipal Tax Code on Onerous Transfers of Real Estate, restricted to real estate; article 20, no. 1.1.1, of the Fee Regulation for Registries and Notaries and article 6, no. 2, subparagraph a), of the Table of Notarial Fees and Charges. Although in a generic way, we can say that the exchange or barter consists of the contract whose object is the reciprocal transfer of ownership of things or rights between the contracting parties, excluding money. real estate by means of Cryptocurrencies, it is important to take into account their practical functioning molds in which it can take place. The transfer of the right of ownership of a property will always have to be celebrated by means of Public Deed or Authenticated Private Document. Pursuant to Law 83/2017, of 18 August, which establishes measures to combat money laundering and terrorist financing, all entities that have jurisdiction to perform notarial acts. Therefore, notary entities, in relation to transactions involving the exchange of real estate for Cryptocurrencies, must comply with the obligation to inform the DCIAP (Central Department of Investigation and Criminal Action) and the Financial Information Unit of the Judicial Police, as this operation is still understood as suspect, although the holder of Cryptocurrencies can present sufficient records to prove their legitimacy, as well as records that demonstrate how they were acquired, through Blockchain technology.The fear of public entities regarding this type of operation, as well as the caution with which they operate, could lead to the understanding that there is a high probability of money laundering and/or terrorist financing, something that could become a deal breaker for performance of the contract, since it will depend on the fulfillment of that same obligation and, finally, on the analysis of the competent authorities for the purpose. This time, the parties that intend to carry out this type of transaction must be provided with the maximum possible information to be transmitted to the Notary, for greater speed of the Authorities involved in the determination of the origin and holding of the Cryptocurrencies exchanged in the business. Another possible vicissitude will be the attribution of value, to the property and to the Cryptocurrencies that will be exchanged, something that will be in the contractual availability of the parties, however, and given the volatility of the value of the Cryptocurrencies, for caution, the reference value must be contractually guaranteed and the determination of the variations allowed in face of the same. Given the fact that the property that is the subject of the exchange can only be registered when the taxes due are settled, under the terms of the Municipal Tax Code on Onerous Transfers of Property, and for tax purposes , it should be taken into account that the exchange of a property for a movable property is not included in the concept of exchange for the purposes of IMT, the calculation having to be carried out in the general terms of the purchase and sale, as well as in the case of the exchange of a property for Cryptocurrencies, the person who receives the property will be obliged to pay IMT, which will in principle be calculated on the value that the parties attribute to that property within the scope of the Contract or on the taxable asset value, whichever is higher. In turn, the Stamp Duty will also be due by the person acquiring the property.Therefore, this type of transaction will not be as simple as the one practiced in the early days of barter. It will be important to take into account the fact that there is a specific legislative deficiency and there are still several issues regarding the means of exchange with Cryptocurrencies, and for now there will be more vicissitudes that present themselves to this type of transaction than the facilities once felt in rudimentary means of exchange. However, Cryptocurrencies and all the technology associated with them are already part of the present and Portugal has positioned itself at the technological forefront through several initiatives, of which we highlight the Web Summit, thus attracting technological masses and companies that bet on market prospecting. technological. The prospects we have for the future, and Portugal's commitment to the technological market, should be reflected in the legislation, and it is therefore up to the legislator to ensure the introduction of legislative changes that allow new solutions in accordance with the rules instead of putting them on the sidelines. .Whoever reaches the future in the present will always be one step ahead of the others, so the solution must be to understand where the risk is in this type of transaction and create creative but feasible legal solutions to deal with this risk.

Aquisição de Imóveis com Criptomoeda – o Regresso ao passado