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O novo regime Reabilitar como Regra - um balanço!

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  • 1/1/2021 5:57 PM
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O novo regime Reabilitar como Regra - um balanço! Maria Santa Martha | Professional Partner, Abreu Advogados No dia 15 de novembro de 2019, entrou em vigor o Decreto-Lei n.° 95/2019, de 18 de julho, que veio consagrar um novo regime jurídico a aplicar a determinadas operações de reabilitação de edifícios ou frações autónomas, o denominado regime "Reabilitar como Regra". Volvido mais de um ano de vigência deste regime, cumpre-nos apresentar um balanço do mesmo, embora tenhamos que ressalvar que parte substancial do seu período de "vida" se verificou durante a pandemia COVID-19, o que, naturalmente, afetou a sua aplicabilidade e os seus resultados concretos. Todavia, antes disso, teremos que percorrer um breve périplo, de modo a compreender as motivações do legislador na aprovação deste novo quadro legal, que o levaram a inverter aquela que era, até à data, a regra. O diploma aqui em apreço foi aprovado na sequência da Resolução do Conselho de Ministros n.° 170/2017, de 9 de novembro, que instituiu o projeto "Reabilitar como Regra", o qual tinha como objetivo principal a apresentação de uma proposta com vista à "revisão do enquadramento legal e regulamentar da construção, de modo adequá-lo às exigências e especificidades da reabilitação", conciliando os "[...] atuais padrões de segurança, habitabilidade, conforto e de simplificação do processo de reabilitação, com os princípios da sustentabilidade ambiental e da proteção do património edificado, em sentido lato." Deste modo, o Conselho de Ministros aprovou as traves-mestras do projeto "Reabilitar como Regra", o qual teve como propósito criar as condições legais necessárias para que a reabilitação se torne a principal forma de intervenção ao nível do edificado e do desenvolvimento urbano, em detrimento da construção nova. Com efeito, uma das alterações mais significativas impostas pelo Decreto-Lei n.° 95/2019 concretizou-se na revogação do Decreto-Lei n.° 53/2014, de 8 de abril, o designado "Regime Excecional da Reabilitação Urbana", que isentava as operações de reabilitação da observância de diversas disposições técnicas - como, a título de exemplo, as exigências de áreas mínimas da habitação, de instalação de ascensores, de condições de eficiência energética - que o legislador entendia serem um entrave à reabilitação, visando, assim, ao eliminá-las, constituir um incentivo à reabilitação urbana. Este regime foi extremamente influenciado pela época em que foi aprovado, em que, como se sabe, Portugal vivia uma crise económica, pelo que a dinamização do setor da construção consubstanciava uma prioridade. Ainda assim, apesar deste regime ter atingido o seu objetivo e se ter assumido como um fator impulsionador da reabilitação urbana, foi, na generalidade, muito criticado, na medida em que ao dispensar o cumprimento de determinadas regras conduziu a uma reabilitação com fraca qualidade construtiva. Ora, uma vez revogado este Regime Excecional da Reabilitação Urbana, que se assumia como transitório, o Decreto-Lei n.° 95/2019 veio, finalmente, prever uma solução que se espera definitiva e duradoura quanto às normas aplicáveis à reabilitação urbana, mantendo-se o escopo de promover a reabilitação como regra, mas também com regras. Por conseguinte, com a aprovação do regime "Reabilitar como Regra" transita-se de um regime legal exclusivamente focado na promoção da reabilitação para um regime que, visando igualmente manter o interesse dos investidores na reabilitação, o aproxima das exigências da construção nova. Uma vez concluído este breve enquadramento, concretizemos o objeto e âmbito de aplicação do Decreto-Lei n.° 95/2019. Este diploma legislativo prevê o regime aplicável às operações de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afetos ao uso habitacional. O legislador apresenta uma noção daquilo que entende por "operações de reabilitação", identificando-as com as "intervenções de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas que consistam nas seguintes operações urbanísticas, conforme definição prevista no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual: i) Obras de alteração; ii) Obras de reconstrução ou de ampliação, na medida em que sejam condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável". Paralelamente, densifica aquilo que entende por "total ou predominantemente afetos ao uso habitacional", definindo-o em "edifícios ou frações autónomas em que pelo menos 50% da sua área se destine a habitação e a usos complementares, designadamente estacionamento, arrecadação ou usos sociais". Este aspeto espelha a ligação fundamental que se pretende estabelecer entre a reabilitação urbana e as políticas habitacionais, reservando, por isso, aos edifícios destinados a estes fins um tratamento mais vantajoso. No que concerne ao âmbito de aplicação temporal do diploma, o mesmo prevê para cada especialidade de projeto datas distintas, em função da data em que foram introduzidas normas técnicas para a construção nova. Com efeito, as operações de reabilitação que se destinem a ser efetuadas em edifícios construídos em data posterior às datas definidas pelo legislador, não sofrem de constrangimentos que imponham a necessidade da sua adequação à reabilitação de edifícios, pois, aquando da sua construção original, já era obrigatório o cumprimento de normas técnicas. Deste modo, dispensa-se a aplicação de uma série de normas técnicas de construção, porém, tal dispensa é justificada e acautela todos os interesses em causa, uma vez que a construção originária já observou as condições impostas. Destarte, relativamente à análise de vulnerabilidade sísmica, esta é aplicável a todas as operações de reabilitação, independentemente da data da construção original, uma vez que o legislador foi sensível ao facto de ser sempre prudente avaliar previamente o impacto que uma obra de ampliação, alteração ou reconstrução pode provocar, do ponto de vista estrutural, no edifício. Desta feita, procura-se garantir que estas intervenções salvaguardam as questões de segurança estrutural, acautelando uma preocupação que vinha sendo recorrentemente manifestada. O regime "Reabilitar como Regra" prevê, ainda, a exigência de as operações de reabilitação observarem três princípios fundamentais: (i) o princípio da proteção e valorização do existente, (ii) o princípio da sustentabilidade ambiental e (iii) o princípio da melhoria proporcional e progressiva. Deste elenco destacamos a consagração da sustentabilidade ambiental como um dos princípios orientadores das intervenções de reabilitação. De acordo com este princípio, devem privilegiar-se as ações destinadas a promover o aumento da vida útil dos edifícios, a reutilização de componentes da construção, a utilização de materiais com reduzido impacto ambiental, a redução de emissão de gases com efeito estufa, a melhoria da eficiência energética e a redução das necessidades de energia, incluindo a energia incorporada na própria construção. No fim da vida útil dos edifícios, plasma ainda, em cumprimento deste princípio, a preferência das ações de desconstrução ou desmontagem, em detrimento da demolição. Este regime jurídico é complementado pela Regulamentação aprovada em diversos diplomas regulamentares, concretamente, a Portaria n.° 297/2019, de 9 de setembro, a Portaria n.° 301/2019, a Portaria n.° 302/2019, a Portaria n.° 303/2019, a Portaria n.° 304/2019, a Portaria n.° 305/2019, todas elas de 12 de setembro e o Despacho Normativo n.° 21/2019, de 17 setembro. Ademais, há determinados aspetos específicos do regime "Reabilitar como Regra" que merecem destaque no âmbito das operações de reabilitação, concretamente, no domínio da segurança contra incêndios em edifícios, do comportamento térmico e da eficiência energética e acessibilidade de edifícios. No domínio da segurança contra incêndios em edifícios, neste novo regime jurídico clarificam-se e concretizam-se as situações, que já se encontravam legalmente admitidas, de aplicação de métodos de verificação alternativos e não prescritivos, determinando ainda a publicação imediata, pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil, de um método adaptado ao novo contexto que permite aos projetistas e ás entidades licenciadoras o uso pleno de medidas flexíveis e proporcionadas, garantindo a segurança contra incêndios e respeitando os princípios gerais da reabilitação de edifícios consagrados neste diploma. No que respeita ao comportamento térmico e à eficiência energética, o novo regime introduzido procura conciliar os objetivos de uma gestão racional do consumo de energia, observando os princípios de eficiência energética, com a garantia de conforto e salubridade das habitações, permitindo ainda o incentivo à melhoria gradual e proporcionada do desempenho térmico. Relativamente à acessibilidade de edifícios, adotou-se um modelo de melhoria progressiva das condições de acessibilidades para um amplo espectro de utilizadores, garantindo que a situação existente nunca é agravada e que, mesmo nas mais pontuais intervenções, é possível contribuir para a melhoria gradual das condições de vida das pessoas. De modo a reiterar o incentivo e preferência pela reabilitação, o legislador previu ainda a atribuição de benefícios fiscais neste âmbito, como (i) a isenção do imposto municipal sobre imóveis por um período de três anos; (ii) a isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição; e (iii) a isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente. Paralelamente, existem incentivos à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis, que se encontram previstos no mesmo diploma. Posto isto, resta-nos avançar com aquilo a que nos propusemos: um balanço. Do regime "Reabilitar como Regra" resulta uma definição clara e criteriosa das situações em que se admite o recurso a medidas alternativas às da regulamentação aplicável a edifícios novos, garantindo-se padrões de segurança, conforto e qualidade adequados, afastando-se a dispensa acrítica de regulamentação. Em síntese, podemos afirmar que as principais vantagens do novo regime "Reabilitar como Regra" são as seguintes: (i) garante mais segurança, conforto e salubridade após a reabilitação; (ii) incentiva as pequenas intervenções, essenciais para a melhoria da qualidade de vida e aumento da vida útil dos edifícios, com investimentos criteriosos; (iii) incentiva a preservação do património construído e da coerência construtiva; (iv) reduz a produção de resíduos por preservação de elementos construtivos e (v) contribui para uma melhor relação custo-benefício global para o edifício/habitação. Ainda assim, a par deste amplo rol de vantagens, é possível tecer algumas questões quanto a este novo regime. Desde logo, será que por este diploma impor maiores exigências técnicas, em comparação com o regime anteriormente vigente, constituirá um fator desincentivador ao investimento na reabilitação? Será que as nossas entidades administrativas terão capacidade para controlar e aplicar esta nova disciplina? O tempo permitirá, certamente, respondermos a estas questões com mais acuidade, dado que a realidade que é hoje conhecida é inevitavelmente influenciada pela pandemia que assolou o nosso país e o mundo e que ditou, naturalmente, que os números de operações de reabilitação levadas a cabo em 2020 fossem inferiores aos de 2019. De todo o modo, ainda assim, o balanço que apresentamos do projeto "Reabilitar como Regra" é francamente positivo! Este regime, para além de apresentar todas as vantagens já supra enunciadas, plasma um novo quadro regulamentar que densifica, tanto ponto de vista conceptual, como tecnológico, as exceções previstas na lei para os edifícios existentes, contribuindo para a sua fundamentação e verificação criteriosas. Desta feita, garante-se, assim, uma reabilitação, não apenas como regra, mas também com regras e responsabilidade.


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The new regime Rehabilitate as a Rule - a balance!

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The new regime Rehabilitate as a Rule - a balance! Maria Santa Martha | Professional Partner, Abreu Advogados On November 15, 2019, Decree-Law No. 95/2019, of July 18, came into force, which enshrined a new legal regime to be applied to certain operations for the rehabilitation of buildings or autonomous fractions, the so-called regime "Rehabilitate as a Rule". After more than a year of this regime being in force, we must present a balance sheet of it, although we must note that a substantial part of its "life" period occurred during the pandemic COVID-19, which, naturally, affected its applicability and concrete results. However, before that, we will have to go through a brief tour, in order to understand the motivations of the legislator in approving this new legal framework, which led him to reverse what was, until now, the rule. The diploma under consideration was approved following the Resolution of the Council of Ministers no. 170/2017, of 9 November, which instituted the project "Rehabilitate as a Rule", which had as main objective the presentation of a proposal with a view to the "review of the legal and regulatory framework for construction, in order to adapt it to the requirements and specificities of rehabilitation", reconciling the "current [...] standards of safety, habitability, comfort and simplification of the rehabilitation process, with the principles of environmental sustainability and protection of the built heritage, in a broad sense. " In this way, the Council of Ministers approved the main pillars of the project "Rehabilitate as a Rule", which aimed to create the necessary legal conditions for rehabilitation to become the main form of intervention in terms of buildings and urban development, at the expense of new construction.Indeed, one of the most significant changes imposed by Decree-Law no. 95/2019 took place in the repeal of Decree-Law no. 53/2014, of 8 April, the so-called "Exceptional Regime for Urban Rehabilitation", which exempted the rehabilitation operations from the observance of several technical provisions - such as, for example, the requirements of minimum housing areas, installation of lifts, energy efficiency conditions - which the legislator considered to be an obstacle to rehabilitation, aiming thus, by eliminating them, constitute an incentive to urban rehabilitation. This regime was extremely influenced by the time when it was approved, when, as is known, Portugal was experiencing an economic crisis, so the dynamization of the construction sector was a priority. Even so, despite the fact that this regime has achieved its objective and assumed itself as a driving factor for urban rehabilitation, it was, in general, very criticized, inasmuch as dispensing with the compliance with certain rules led to a rehabilitation with poor constructive quality. . Now, once this Exceptional Regime for Urban Rehabilitation, which was assumed to be transitional, was revoked, Decree-Law no. maintaining the scope of promoting rehabilitation as a rule, but also with rules. Therefore, with the approval of the "Rehabilitate as a Rule" regime, the transition from a legal regime exclusively focused on promoting rehabilitation to a regime that, aiming also to maintain the interest of investors in rehabilitation, brings it closer to the requirements of new construction.Once this brief framework has been completed, we will implement the object and scope of Decree-Law No. 95/2019. This legislative diploma provides for the regime applicable to the rehabilitation operations carried out in buildings or autonomous fractions, whenever these are intended to be totally or predominantly used for housing use. The legislator presents a notion of what he means by "rehabilitation operations", identifying them with "rehabilitation interventions carried out in buildings or autonomous fractions that consist of the following urban operations, as defined in the Legal Regime of Urbanization and Edification, approved by the Decree-Law No. 555/99, of December 16, in its current wording: i) Alteration works; ii) Reconstruction or expansion works, insofar as they are conditioned by pre-existing circumstances that make it impossible to comply with the legislation applicable technique ". At the same time, it densifies what it means by" totally or predominantly used for housing use ", defining it in" buildings or autonomous fractions in which at least 50% of its area is intended for housing and complementary uses, namely parking , collection or social uses ". This aspect reflects the fundamental link that is intended to be established between urban rehabilitation and housing policies, thus reserving buildings for these purposes a more advantageous treatment. Regarding the scope of the diploma, it provides for different dates for each project specialty, depending on the date on which technical standards for new construction were introduced. In fact, the rehabilitation operations that are intended to be carried out on buildings constructed after the date defined by the legislator, do not suffer from constraints that impose the need for their adaptation to the rehabilitation of buildings, since, at the time of their original construction, already compliance with technical standards was mandatory. In this way, the application of a series of technical construction standards is exempted, however, such exemption is justified and safeguards all the interests in question, since the original construction has already observed the imposed conditions.Thus, in relation to the analysis of seismic vulnerability, this is applicable to all rehabilitation operations, regardless of the date of the original construction, since the legislator was sensitive to the fact that it is always prudent to assess in advance the impact that a work of expansion, alteration or reconstruction can cause, from a structural point of view, the building. This time, we seek to ensure that these interventions safeguard structural security issues, addressing a concern that has been repeatedly expressed. The "Rehabilitate as a Rule" regime also provides for the requirement that rehabilitation operations observe three fundamental principles: (i) the principle of protection and enhancement of the existing, (ii) the principle of environmental sustainability and (iii) the principle of proportional and progressive improvement. From this list, we highlight the consecration of environmental sustainability as one of the guiding principles of rehabilitation interventions. In accordance with this principle, priority should be given to actions aimed at promoting the increase in the useful life of buildings, the reuse of construction components, the use of materials with reduced environmental impact, the reduction of greenhouse gas emissions, the improving energy efficiency and reducing energy needs, including energy incorporated into the building itself. At the end of the life of the buildings, plasma still complies with this principle, the preference of deconstruction or disassembly actions, to the detriment of demolition. This legal regime is complemented by the Regulation approved in several regulatory diplomas, namely, Ordinance No. 297/2019, of September 9, Ordinance No. 301/2019, Ordinance No. 302/2019, Ordinance No. 303/2019, Ordinance No. 304/2019, Ordinance No. 305/2019, all of them from September 12 and Normative Order No. 21/2019, from September 17. In addition, there are certain specific aspects of the "Rehabilitate as a Rule" regime that deserve to be highlighted in the scope of rehabilitation operations, specifically in the field of fire safety in buildings, thermal behavior and energy efficiency and accessibility of buildings.In the area of ​​fire safety in buildings, this new legal regime clarifies and materializes the situations, which were already legally permitted, of applying alternative and non-prescriptive verification methods, further determining immediate publication by the National Laboratory Civil Engineering, a method adapted to the new context that allows designers and licensing entities to make full use of flexible and proportionate measures, guaranteeing fire safety and respecting the general principles of the rehabilitation of buildings enshrined in this diploma. thermal behavior and energy efficiency, the new regime introduced seeks to reconcile the objectives of a rational management of energy consumption, observing the principles of energy efficiency, with the guarantee of comfort and wholesomeness of the dwellings, still allowing the incentive to the gradual and proportionate improvement thermal performance. Regarding the accessibility of buildings, a model of progressive improvement of accessibility conditions was adopted for a wide range of users, ensuring that the existing situation is never aggravated and that, even in the most punctual interventions, it is possible to contribute to the gradual improvement of people's living conditions. In order to reiterate the incentive and preference for rehabilitation, the legislator also foresaw the attribution of tax benefits in this area, such as (i) the exemption from municipal property tax for a period of three years; (ii) the exemption from the municipal tax on the onerous transfers of real estate in the acquisition of real estate destined for rehabilitation interventions, provided that the acquirer begins the respective works within a maximum period of three years from the date of acquisition; and(iii) the exemption from the municipal tax on onerous transfers of properties in the first transfer, subsequent to the rehabilitation intervention, affecting the lease for permanent housing or, when located in an urban rehabilitation area, also own and permanent housing. At the same time, there are incentives for urban rehabilitation and affordable housing, which are provided for in the same diploma. That said, we can only move forward with what we set out to do: a balance. The "Rehabilitate as a Rule" regime results in a clear and judicious definition of the situations in which the use of alternative measures to the regulations applicable to new buildings is allowed, guaranteeing adequate safety, comfort and quality standards, removing the uncritical dispensation In summary, we can say that the main advantages of the new regime "Rehabilitate as a Rule" are as follows: (i) it guarantees more safety, comfort and health after rehabilitation; (ii) encourages small interventions, essential for improving the quality of life and increasing the useful life of buildings, with careful investments; (iii) encourages the preservation of the built heritage and constructive coherence; (iv) reduces the production of waste by preserving construction elements and (v) contributes to a better overall cost-benefit ratio for the building / housing. Even so, alongside this wide range of advantages, it is possible to ask some questions about this new regime. First of all, does this diploma impose greater technical requirements, in comparison with the previously existing regime, will it be a disincentive factor to investment in rehabilitation? Will our administrative bodies be able to control and apply this new discipline? Time will certainly allow us to answer these questions more accurately, given that the reality that is known today is inevitably influenced by the pandemic that has plagued our country and the world and which naturally dictated that the numbers of rehabilitation operations carried out in 2020 were lower than in 2019.Anyway, even so, the balance we present of the project "Rehabilitate as a Rule" is frankly positive! This regime, in addition to presenting all the advantages already mentioned, creates a new regulatory framework that densifies, both from a conceptual and technological point of view, the exceptions provided for in the law for existing buildings, contributing to its rationale and careful verification. This time, thus, a rehabilitation is guaranteed, not only as a rule, but also with rules and responsibility.


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O novo regime Reabilitar como Regra - um balanço!

O novo regime Reabilitar como Regra - um balanço! Maria Santa Martha | Professional Partner, Abreu Advogados No dia 15 de novembro de 2019, entrou em vigor o Decreto-Lei n.° 95/2019, de 18 de julho, que veio consagrar um novo regime jurídico a aplicar a determinadas operações de reabilitação de edifícios ou frações autónomas, o denominado regime "Reabilitar como Regra". Volvido mais de um ano de vigência deste regime, cumpre-nos apresentar um balanço do mesmo, embora tenhamos que ressalvar que parte substancial do seu período de "vida" se verificou durante a pandemia COVID-19, o que, naturalmente, afetou a sua aplicabilidade e os seus resultados concretos. Todavia, antes disso, teremos que percorrer um breve périplo, de modo a compreender as motivações do legislador na aprovação deste novo quadro legal, que o levaram a inverter aquela que era, até à data, a regra. O diploma aqui em apreço foi aprovado na sequência da Resolução do Conselho de Ministros n.° 170/2017, de 9 de novembro, que instituiu o projeto "Reabilitar como Regra", o qual tinha como objetivo principal a apresentação de uma proposta com vista à "revisão do enquadramento legal e regulamentar da construção, de modo adequá-lo às exigências e especificidades da reabilitação", conciliando os "[...] atuais padrões de segurança, habitabilidade, conforto e de simplificação do processo de reabilitação, com os princípios da sustentabilidade ambiental e da proteção do património edificado, em sentido lato." Deste modo, o Conselho de Ministros aprovou as traves-mestras do projeto "Reabilitar como Regra", o qual teve como propósito criar as condições legais necessárias para que a reabilitação se torne a principal forma de intervenção ao nível do edificado e do desenvolvimento urbano, em detrimento da construção nova. Com efeito, uma das alterações mais significativas impostas pelo Decreto-Lei n.° 95/2019 concretizou-se na revogação do Decreto-Lei n.° 53/2014, de 8 de abril, o designado "Regime Excecional da Reabilitação Urbana", que isentava as operações de reabilitação da observância de diversas disposições técnicas - como, a título de exemplo, as exigências de áreas mínimas da habitação, de instalação de ascensores, de condições de eficiência energética - que o legislador entendia serem um entrave à reabilitação, visando, assim, ao eliminá-las, constituir um incentivo à reabilitação urbana. Este regime foi extremamente influenciado pela época em que foi aprovado, em que, como se sabe, Portugal vivia uma crise económica, pelo que a dinamização do setor da construção consubstanciava uma prioridade. Ainda assim, apesar deste regime ter atingido o seu objetivo e se ter assumido como um fator impulsionador da reabilitação urbana, foi, na generalidade, muito criticado, na medida em que ao dispensar o cumprimento de determinadas regras conduziu a uma reabilitação com fraca qualidade construtiva. Ora, uma vez revogado este Regime Excecional da Reabilitação Urbana, que se assumia como transitório, o Decreto-Lei n.° 95/2019 veio, finalmente, prever uma solução que se espera definitiva e duradoura quanto às normas aplicáveis à reabilitação urbana, mantendo-se o escopo de promover a reabilitação como regra, mas também com regras. Por conseguinte, com a aprovação do regime "Reabilitar como Regra" transita-se de um regime legal exclusivamente focado na promoção da reabilitação para um regime que, visando igualmente manter o interesse dos investidores na reabilitação, o aproxima das exigências da construção nova. Uma vez concluído este breve enquadramento, concretizemos o objeto e âmbito de aplicação do Decreto-Lei n.° 95/2019. Este diploma legislativo prevê o regime aplicável às operações de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afetos ao uso habitacional. O legislador apresenta uma noção daquilo que entende por "operações de reabilitação", identificando-as com as "intervenções de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas que consistam nas seguintes operações urbanísticas, conforme definição prevista no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual: i) Obras de alteração; ii) Obras de reconstrução ou de ampliação, na medida em que sejam condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável". Paralelamente, densifica aquilo que entende por "total ou predominantemente afetos ao uso habitacional", definindo-o em "edifícios ou frações autónomas em que pelo menos 50% da sua área se destine a habitação e a usos complementares, designadamente estacionamento, arrecadação ou usos sociais". Este aspeto espelha a ligação fundamental que se pretende estabelecer entre a reabilitação urbana e as políticas habitacionais, reservando, por isso, aos edifícios destinados a estes fins um tratamento mais vantajoso. No que concerne ao âmbito de aplicação temporal do diploma, o mesmo prevê para cada especialidade de projeto datas distintas, em função da data em que foram introduzidas normas técnicas para a construção nova. Com efeito, as operações de reabilitação que se destinem a ser efetuadas em edifícios construídos em data posterior às datas definidas pelo legislador, não sofrem de constrangimentos que imponham a necessidade da sua adequação à reabilitação de edifícios, pois, aquando da sua construção original, já era obrigatório o cumprimento de normas técnicas. Deste modo, dispensa-se a aplicação de uma série de normas técnicas de construção, porém, tal dispensa é justificada e acautela todos os interesses em causa, uma vez que a construção originária já observou as condições impostas. Destarte, relativamente à análise de vulnerabilidade sísmica, esta é aplicável a todas as operações de reabilitação, independentemente da data da construção original, uma vez que o legislador foi sensível ao facto de ser sempre prudente avaliar previamente o impacto que uma obra de ampliação, alteração ou reconstrução pode provocar, do ponto de vista estrutural, no edifício. Desta feita, procura-se garantir que estas intervenções salvaguardam as questões de segurança estrutural, acautelando uma preocupação que vinha sendo recorrentemente manifestada. O regime "Reabilitar como Regra" prevê, ainda, a exigência de as operações de reabilitação observarem três princípios fundamentais: (i) o princípio da proteção e valorização do existente, (ii) o princípio da sustentabilidade ambiental e (iii) o princípio da melhoria proporcional e progressiva. Deste elenco destacamos a consagração da sustentabilidade ambiental como um dos princípios orientadores das intervenções de reabilitação. De acordo com este princípio, devem privilegiar-se as ações destinadas a promover o aumento da vida útil dos edifícios, a reutilização de componentes da construção, a utilização de materiais com reduzido impacto ambiental, a redução de emissão de gases com efeito estufa, a melhoria da eficiência energética e a redução das necessidades de energia, incluindo a energia incorporada na própria construção. No fim da vida útil dos edifícios, plasma ainda, em cumprimento deste princípio, a preferência das ações de desconstrução ou desmontagem, em detrimento da demolição. Este regime jurídico é complementado pela Regulamentação aprovada em diversos diplomas regulamentares, concretamente, a Portaria n.° 297/2019, de 9 de setembro, a Portaria n.° 301/2019, a Portaria n.° 302/2019, a Portaria n.° 303/2019, a Portaria n.° 304/2019, a Portaria n.° 305/2019, todas elas de 12 de setembro e o Despacho Normativo n.° 21/2019, de 17 setembro. Ademais, há determinados aspetos específicos do regime "Reabilitar como Regra" que merecem destaque no âmbito das operações de reabilitação, concretamente, no domínio da segurança contra incêndios em edifícios, do comportamento térmico e da eficiência energética e acessibilidade de edifícios. No domínio da segurança contra incêndios em edifícios, neste novo regime jurídico clarificam-se e concretizam-se as situações, que já se encontravam legalmente admitidas, de aplicação de métodos de verificação alternativos e não prescritivos, determinando ainda a publicação imediata, pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil, de um método adaptado ao novo contexto que permite aos projetistas e ás entidades licenciadoras o uso pleno de medidas flexíveis e proporcionadas, garantindo a segurança contra incêndios e respeitando os princípios gerais da reabilitação de edifícios consagrados neste diploma. No que respeita ao comportamento térmico e à eficiência energética, o novo regime introduzido procura conciliar os objetivos de uma gestão racional do consumo de energia, observando os princípios de eficiência energética, com a garantia de conforto e salubridade das habitações, permitindo ainda o incentivo à melhoria gradual e proporcionada do desempenho térmico. Relativamente à acessibilidade de edifícios, adotou-se um modelo de melhoria progressiva das condições de acessibilidades para um amplo espectro de utilizadores, garantindo que a situação existente nunca é agravada e que, mesmo nas mais pontuais intervenções, é possível contribuir para a melhoria gradual das condições de vida das pessoas. De modo a reiterar o incentivo e preferência pela reabilitação, o legislador previu ainda a atribuição de benefícios fiscais neste âmbito, como (i) a isenção do imposto municipal sobre imóveis por um período de três anos; (ii) a isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição; e (iii) a isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente. Paralelamente, existem incentivos à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis, que se encontram previstos no mesmo diploma. Posto isto, resta-nos avançar com aquilo a que nos propusemos: um balanço. Do regime "Reabilitar como Regra" resulta uma definição clara e criteriosa das situações em que se admite o recurso a medidas alternativas às da regulamentação aplicável a edifícios novos, garantindo-se padrões de segurança, conforto e qualidade adequados, afastando-se a dispensa acrítica de regulamentação. Em síntese, podemos afirmar que as principais vantagens do novo regime "Reabilitar como Regra" são as seguintes: (i) garante mais segurança, conforto e salubridade após a reabilitação; (ii) incentiva as pequenas intervenções, essenciais para a melhoria da qualidade de vida e aumento da vida útil dos edifícios, com investimentos criteriosos; (iii) incentiva a preservação do património construído e da coerência construtiva; (iv) reduz a produção de resíduos por preservação de elementos construtivos e (v) contribui para uma melhor relação custo-benefício global para o edifício/habitação. Ainda assim, a par deste amplo rol de vantagens, é possível tecer algumas questões quanto a este novo regime. Desde logo, será que por este diploma impor maiores exigências técnicas, em comparação com o regime anteriormente vigente, constituirá um fator desincentivador ao investimento na reabilitação? Será que as nossas entidades administrativas terão capacidade para controlar e aplicar esta nova disciplina? O tempo permitirá, certamente, respondermos a estas questões com mais acuidade, dado que a realidade que é hoje conhecida é inevitavelmente influenciada pela pandemia que assolou o nosso país e o mundo e que ditou, naturalmente, que os números de operações de reabilitação levadas a cabo em 2020 fossem inferiores aos de 2019. De todo o modo, ainda assim, o balanço que apresentamos do projeto "Reabilitar como Regra" é francamente positivo! Este regime, para além de apresentar todas as vantagens já supra enunciadas, plasma um novo quadro regulamentar que densifica, tanto ponto de vista conceptual, como tecnológico, as exceções previstas na lei para os edifícios existentes, contribuindo para a sua fundamentação e verificação criteriosas. Desta feita, garante-se, assim, uma reabilitação, não apenas como regra, mas também com regras e responsabilidade.