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Direito de preferência – a desadequação prática de um direito omnipresente

  • Vida Imobiliária
  • Online
  • 2/3/2021
  • 3 min

Direito de preferência – a desadequação prática de um direito omnipresente A complexidade das transações imobiliárias é muito variável e nem sempre o preço, o número de partes, a estrutura do ativo ou o seu licenciamento são a pedra de toque para a caracterização da transação como mais ou menos difícil ou rápida. Patrícia Viana | Sócia da Abreu Advogados Na verdade, é muitas vezes quando um tema de preferências surge que o travão é pressionado e um conjunto de dúvidas aparecem. O tema assume particular complexidade nas transações de prédios rústicos ou mistos. Nestes, ainda que o princípio do direito de preferência com vista a fomentar a agregação de terrenos com aptidões agrícolas, assim gerando um melhor e eficiente aproveitamento dos mesmos, pudesse ser positivo, a verdade é que tal direito esbarra na sua dificuldade de aplicação prática. De facto, o cumprimento da obrigação de notificação da transação é, por vezes, tão oneroso, que muitos proprietários preferem ignorá-lo e prosseguir com a transação à espera que, de futuro, tudo corra bem. Quando nos deparamos com a aquisição de um prédio rústico ou misto, o primeiro passo a dar deverá ser o de perceber que condicionantes o oneram. Primeira dificuldade: obter plantas de condicionantes atualizadas de forma rápida junto dos municípios. Porquê esta necessidade? Porque, por exemplo, a existência de manchas de reserva agrícola nacional (RAN) é geradora de um direito de preferência conferido aos confinantes, confinantes, estes que, por aplicação do critério da unidade de cultura, poderiam até não ter qualquer direito. Se, para além disto, o prédio se encontrar inscrito numa zona de intervenção florestal (ZIF), criada com o objetivo de garantir uma adequada gestão do espaço florestal, então os proprietários dos prédios rústicos aderentes àquela ZIF também gozam do direito de preferência entre si. Depois, haverá que perceber, entre outros, se no prédio a alienar existem servidões de passagem, também elas geradoras de preferências, se o mesmo se encontra no leito ou margem públicos, já que o Estado gozará neste caso do direito de preferência (lei da titularidade dos recursos hídricos) ou se os urbanos ali construídos são prédios classificados, em vias de classificação ou localizados numa área protegida. Estes e outros direitos legais de preferência, apesar da sua óbvia aplicabilidade prática, não veem na lei resposta a todas as questões que o seu exercício acaba por levantar (por exemplo, no que toca à sua notificação). As preferências do Estado podem ser notificadas de uma forma relativamente simples, contudo o tema assume particular complexidade com confinantes ou, pior ainda, pegando no exemplo da ZIF, com outros proprietários dentro de uma mesma ZIF que podem nem confinar com o prédio a adquirir. A resolução desta problemática não é simples, uma vez que não há forma de obter, com facilidade, listas atualizadas de proprietários de prédios rústicos numa determinada área. Em bom rigor, mesmo que o mapa cadastral em tal área até esteja disponível, sem acesso a moradas e nomes, não há forma de cumprir com as notificações. E se os prédios tiverem sido objeto de herança não partilhada, caso em que todos os herdeiros terão que ser notificados, então as pesquisas arrastar-se-ão, com consequências, muitas vezes, para o negócio. O tema da dificuldade de notificação não esgota a problemática das preferências, mas merece um repensar do instituto ou, pelo menos, a criação de mecanismos que o tornem, na prática, aplicável de forma segura, para vendedores e compradores.

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Direito de preferência – a desadequação prática de um direito omnipresente

Direito de preferência – a desadequação prática de um direito omnipresente A complexidade das transações imobiliárias é muito variável e nem sempre o preço, o número de partes, a estrutura do ativo ou o seu licenciamento são a pedra de toque para a caracterização da transação como mais ou menos difícil ou rápida. Patrícia Viana | Sócia da Abreu Advogados Na verdade, é muitas vezes quando um tema de preferências surge que o travão é pressionado e um conjunto de dúvidas aparecem. O tema assume particular complexidade nas transações de prédios rústicos ou mistos. Nestes, ainda que o princípio do direito de preferência com vista a fomentar a agregação de terrenos com aptidões agrícolas, assim gerando um melhor e eficiente aproveitamento dos mesmos, pudesse ser positivo, a verdade é que tal direito esbarra na sua dificuldade de aplicação prática. De facto, o cumprimento da obrigação de notificação da transação é, por vezes, tão oneroso, que muitos proprietários preferem ignorá-lo e prosseguir com a transação à espera que, de futuro, tudo corra bem. Quando nos deparamos com a aquisição de um prédio rústico ou misto, o primeiro passo a dar deverá ser o de perceber que condicionantes o oneram. Primeira dificuldade: obter plantas de condicionantes atualizadas de forma rápida junto dos municípios. Porquê esta necessidade? Porque, por exemplo, a existência de manchas de reserva agrícola nacional (RAN) é geradora de um direito de preferência conferido aos confinantes, confinantes, estes que, por aplicação do critério da unidade de cultura, poderiam até não ter qualquer direito. Se, para além disto, o prédio se encontrar inscrito numa zona de intervenção florestal (ZIF), criada com o objetivo de garantir uma adequada gestão do espaço florestal, então os proprietários dos prédios rústicos aderentes àquela ZIF também gozam do direito de preferência entre si. Depois, haverá que perceber, entre outros, se no prédio a alienar existem servidões de passagem, também elas geradoras de preferências, se o mesmo se encontra no leito ou margem públicos, já que o Estado gozará neste caso do direito de preferência (lei da titularidade dos recursos hídricos) ou se os urbanos ali construídos são prédios classificados, em vias de classificação ou localizados numa área protegida. Estes e outros direitos legais de preferência, apesar da sua óbvia aplicabilidade prática, não veem na lei resposta a todas as questões que o seu exercício acaba por levantar (por exemplo, no que toca à sua notificação). As preferências do Estado podem ser notificadas de uma forma relativamente simples, contudo o tema assume particular complexidade com confinantes ou, pior ainda, pegando no exemplo da ZIF, com outros proprietários dentro de uma mesma ZIF que podem nem confinar com o prédio a adquirir. A resolução desta problemática não é simples, uma vez que não há forma de obter, com facilidade, listas atualizadas de proprietários de prédios rústicos numa determinada área. Em bom rigor, mesmo que o mapa cadastral em tal área até esteja disponível, sem acesso a moradas e nomes, não há forma de cumprir com as notificações. E se os prédios tiverem sido objeto de herança não partilhada, caso em que todos os herdeiros terão que ser notificados, então as pesquisas arrastar-se-ão, com consequências, muitas vezes, para o negócio. O tema da dificuldade de notificação não esgota a problemática das preferências, mas merece um repensar do instituto ou, pelo menos, a criação de mecanismos que o tornem, na prática, aplicável de forma segura, para vendedores e compradores.